基本案情

   2010年10月9日，閘北某小區業主委員會與某物業公司簽訂委托合同，合同約定某小區業主委員會將某小區委托于某物業公司進行物業管理，某小區提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，委托管理事項為房屋建筑共有部位的維修和管理，共有設施、設備的維修、養護、運行和管理，市政共有設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，附屬配套設施和設施的維修、養護和管理，公共環境衛生，維持公共秩序；委托管理期限為五年。王某系某小區業主，截止至2012年5月份的物業費王某已付，2012年6月至今的物業費未付。于是物業公司直接向人民法院起訴要求王某交納2012年6月至今的物業費。

   王某辯稱，某物業公司違反了物業合同的約定和相關法律規定，未對物業綜合管理工作盡到業務；從未收到某物業公司催交物業管理費用的書面通知事實，依據相關法律規定，未經書面催交的，有權拒交物業費。

法院判決

   法院駁回物業公司訴訟請求。

律師意見

   本案爭議焦點是物業服務企業書面催交是否是物業服務企業起訴欠費業主的前提。

   《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。此規定，主要是考慮到業主欠交物業費的原因多樣，可能是由于事務繁忙而忘記或者耽誤，也可能是物業服務企業的服務或收費存有不滿。通過物業公司的書面催交，既可以提醒忘記交費的業主，也可以為業主和物業服務公司提供一次溝通機會，符合法律的效率價值，以避免物業公司動不動就起訴業主，造成物業糾紛案件大量上升，也損害了業主與物業公司之間的信任關系。為了化解業主與物業公司之間的一些不必要的糾紛，在制度上設計一道減壓閥是必要的。從民事訴訟證據角度講，為證明物業公司在起訴之前有主動催交的事實，需要提交第三方出示的證據或業主簽字或蓋章的證據，以上這些為了方便業主查收和物業公司舉證，這種催交方式必須是書面的，口頭的催交無效。至于具體的書面形式，既可以是當面送達，也可以是發生傳真，也可以是書面公告，以及電子郵件和短信等可以以有形表現催交內容的形式。只有在欠費業主在催交的合理期限內仍未交納的，才符合欠付物業費的條件，物業公司的訴訟請求才具有事實與法律依據，才會受到法院的支持。本案中某物業公司的現有證據無法證明王某收到催交物業管理費書面通知的事實，故應當認定某物業公司在向法院起訴前沒有書面催促王某交納物業管理費的前提條件，其訴訟請求無事實依據，法院遂依法駁回其訴訟請求。

法律依據

   《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。