通過無訟案例庫檢索，涉及物業費的糾紛呈現數量逐年遞增的趨勢。本文圍繞物業費交納主體、收費標準、拒交物業費的抗辯事由以及相關注意事項加以分析，以期對該問題有較為全面、深入的了解。
一、物業費交納主體
《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“物業服務糾紛司法解釋”）第七條規定，業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
因而，業主及物業使用人是物業費交納的主體。需要指出的是，物業使用人承擔支付物業費義務的前提是物業使用人與業主的約定。
如果業主與物業使用人沒有就物業使用費的支付作出約定，則物業服務企業無權請求物業使用人向其支付物業費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，業主與物業使用人應當對交納物業費承擔連帶責任。
另，未經業主同意而非法占有他人物業并加以使用的人，對物業服務企業沒有支付物業費的義務。
未經業主同意而非法占有他人物業并加以使用的人，盡管其可能享受到了物業服務企業的服務，但是由于其占有使用物業的非法性，不存在與業主就物業使用費的支付達成一致，在此情況下，物業服務企業應該向業主本人請求支付物業使用費。
二、物業費收費標準
《中華人民共和國價格法》第十八條規定，對重要的公益性服務價格可以實行政府定價和政府指導價。
《物業服務收費管理辦法》第六條規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體的定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
如《山東省物業服務管理辦法》規定普通住宅前期物業服務實行政府指導價，業主大會成立后普通住宅物業服務實行市場調節價。
前期物業服務實行政府指導價，但若是政府指導價發生調整，是否依據政府指導價的調整而實時調整物業費？政府指導價是政府綜合各方面因素制定的指導價格，但指導價并非定價，其是一個區間范圍，前期物業費亦是經過當事人協商一致確定的價格，應當遵守合同關于物業費的約定，而非根據政府指導價的變化而變化。
三、抗辯事由
物業服務合同合法有效，業主以物業服務質量瑕疵為由拒交全部物業服務費的，應按物業服務企業提供的服務的標準應與服務收費的標準相適應的原則，酌情處理。
物業服務企業在提供服務時，如果是因技術問題，造成履行合同不符合合同約定或者有瑕疵，或者經過多方努力也未使業主滿意，在此種情況下，業主不得以物業服務質量瑕疵提出抗辯，拒交物業服務管理費。但業主基于什么理由可以拒付物業費？下面抗辯事由可供參考。
（一）拒繳物業費的抗辯事由
1、違規收費
《物業服務糾紛司法解釋》第五條規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
2、提供的物業服務存在嚴重質量問題
業主對于物業服務不滿意據此提出拒付物業費，應根據服務質量不符合合同約定的程度具體分析。物業服務不合乎標準的，按程度可區分為物業服務質量一般瑕疵與物業服務質量重大瑕疵。
物業服務質量一般瑕疵，如僅為局部性、較短時間內的怠于服務，并未造成嚴重的后果，聽取業主意見后能夠及時采取補救整改措施。
物業服務質量嚴重瑕疵，如物業服務企業長期怠于提供服務，疏于管理，造成小區物業嚴重損壞或環境衛生、綠化、安保、公共秩序等方面持續嚴重惡化，嚴重影響到全體業主的正常生活，雖經業主屢次反映但仍拒不整改。
物業服務質量僅存在一般瑕疵，業主可以通過建議或投訴的方式，促使物業服務企業加以改進，在此種情況下，對業主提出少交或免交物業費的請求一般不予支持。
物業服務質量存在嚴重瑕疵，業主請求減免物業費的，屬于行使合同履行中抗辯權的行為，但該抗辯權的行使范圍應當與物業服務企業的違約程度相對應，并以此確定業主是否應當支付物業服務管理費以及支付的額度，應根據實際情況予以減免。
物業服務質量存在嚴重瑕疵時物業費的減免幅度，可以采取分項核減的方法。
根據物業服務合同中約定物業服務內容，以及各項內容分別對應的收費標準，將物業服務企業怠于提供服務內容項下的收費予以核減。
如物業服務合同對物業服務內容以及各項對應收費標準約定不清晰，則可參照政府制定物業收費價格的成本監審辦法予以確定。
《物業服務定價成本監審辦法》第七條規定，物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常進行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊及經業主同意的其他費用組成。
按照物業服務成本構成，確定某項服務內容所占物業服務成本比例，以確定該服務內容所對應的物業收費比例。物業服務企業怠于提供某項服務時，根據怠于履行義務的程度，對于該項服務所對應的物業收費酌情予以減免。
3、服務不當給業主造成損失，業主抗辯并提出反訴的。實際上是一種雙方互負債權債務的抵消。雙方違約，各自承擔相應的責任。
參考案例：雷任均與遠洋億家物業服務股份有限公司、遠洋億家物業服務股份有限公司秦皇島分公司物業服務合同糾紛再審， 河北省高級人民法院（2016）冀民申3540號。
【裁判摘要】：申請人與雷任均簽訂的《前期物業服務協議》約定，物業服務質量執行秦皇島市物價局、市住房保障和房產管理局聯合發布的《秦皇島市普通住宅小區五星級物業服務等級標準》。
雷任均已按照合同約定向申請人交納物業費，申請人亦應按照合同約定的服務事項和服務標準提供物業服務。雷任均原審中提交了海悅公館業主聯名投訴信、海悅公館物業服務工作督辦表、地產負責人趙亮承諾與物業溝通處理物業管理中存在的問題的書面承諾等證據，可以證明申請人提供的物業服務存在瑕疵，業主多次向申請人反映物業服務中所存在的問題；另一方面，申請人原審中提交的對業主滿意度調查的結果進一步說明業主對申請人所提供的服務未達到90%的要求，也進一步佐證了申請人所提供的物業服務存在瑕疵，應承擔相應的違約責任。
因此，原審判決綜合雙方提交的證據認定申請人提供的物業服務存在瑕疵，并無不當。
《物業管理條例》第四十一條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。根據上述原則，原審基于申請人所提供的物業服務存在瑕疵，對照雷任均、申請人雙方約定的收費標準，參照本地區物價行政部門對物業服務標準方面出具的政府指導價及浮動幅度辦法精神，對申請人2014年度收取的物業費酌情扣減30%，并無不當。
（二）房屋空置可適當減收物業費
如《山東省物業服務收費管理辦法》第十七條規定，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。
其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。
至于具體操作，可由業主或物業使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業確認，可以水、電、氣均未使用為空置的衡量標準。
（三）不能成立的抗辯事由
1、建設單位的承諾
2、建設單位存在違反商品房買賣合同的違約行為
3、供水、電、暖及燃氣等專營單位的違約行為
4、其他業主的不當行為
5、物業服務存在一般質量問題
四、物業公司催收物業費的前置程序
1、物業服務企業起訴業主支付物業服務費的，不以業主委員會催交為前置程序
《物業管理條例》第六十五條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
據此，有人主張物業服務企業起訴欠費的業主應以《物業管理條例》第六十五條規定業主委員會催告行為為前置程序。
該種觀點有違合同法和訴訟法原理�！逗贤ā返谝话倭闫邨l規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
根據規定，合同當事人可以直接請求有違約行為的對方當事人承擔違約責任。既然業主負有依照物業合同交納物業費的義務，當業主違反該種義務時，物業服務企業自應有權按照物業服務合同和《合同法》對欠費的業主主張權利。
物業服務企業起訴業主欠費糾紛，只要符合《民事訴訟法》第一百零八條規定，人民法院即應受理，而不應以業主委員會催交行為作為前置程序。
2、業主拖欠物業費的，物業服務企業需經書面催交方可向人民法院提起訴訟
考慮到業主欠交物業費的具體情況，為了平等保護當事人利益，《物業服務糾紛司法解釋》第六條將業主承擔欠費責任的前提確定為經物業服務企業書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納。
需要注意的是，這種催交必須是書面的，口頭的催交通知無效。
書面催交后，業主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納的，物業服務企業可以向法院起訴。
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